Bài viết

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp hay không?

Trả lời

1. Cơ sở pháp lý

  1. Luật Đất Đai 2013
  2. Luật Công Chứng 2014
  3. Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai (“Nghị định 43”)
  4. Nghị định 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch (“Nghị định 23”)

2. Nội dung tư vấn

  1. Điều kiện để thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 188 Luật Đất Đai 2013, Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm:

  1. Có Giấy chứng nhận;
  2. Đất không có tranh chấp;
  3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
  4. Trong thời hạn sử dụng đất
  5. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 167 khoản 3 Luật Đất Đai 2013 như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

2. Thủ tục thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được tiến hành theo các bước sau:

(i) Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Hai bên phải thỏa mãn những điều kiện trên, hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực.

(ii) Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Công chứng

Chứng thực

Điều 2 khoản 1 Luật Công chứng 2014 quy định: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.” Điều 2 khoản 4 Nghị định 23 quy định: “Chứng thực hợp đồng, giao dịch” là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng phải được Người tiến hành chứng thực (được quy định tại Điều 2 khoản 9 Thông tư 23) tiến hành chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng; đồng thời phải được tiền hành công chức tại các tổ chức hành nghề công chứng để chứng nhận tính chính xác hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của thỏa thuận.

Căn cứ Điều 42 Luật Công Chứng 2014, hợp đồng chuyển nhượng chỉ được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.

(iii) Bước 3: Sang tên trên GCNQSDĐ

Hồ sơ bao gồm:

Bên chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng
  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
  • Trong trường hợp được miễn thuế phải có các giấy tờ chứng minh
  • Bản sao GCNQSDĐ có chứng thực
  • Tờ khai lệ phí trước bạ
  • Trong trường hợp được miễn lệ phí phai có giấy tờ chứng minh
  • Hợp đồng chuyển nhượng
  • Bản sao chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu có chứng thực

Căn cứ Điều 61 khoản 2 điểm I Nghị định 43, thời gian để thực hiện thủ tục này là không quá 10 ngày.

Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp cần phải thỏa mãn các điều kiện và tiến hành theo các thủ tục trên.